ЧИ МОГЛИ ДОХОДИ ВІД СИСТЕМАТИЧНОГО ПРОДАЖУ КВАРТИР ОПОДАТКОВУВАТИСЯ ЗА ПРАВИЛАМИ, ВСТАНОВЛЕНИМИ ДЛЯ ПІДПРИЄМЦІВ, ЯКЩО ЗАБУДОВНИК НЕ БУВ ЗАРЕЄСТРОВАНИЙ ЯК ФОП?
Верховний Суд поклав крапку у спірному питанні!
В Україні багато років була поширена практика будівництва багатоквартирних будинків фізичними особами, які, не будучи зареєстрованими підприємцями, здійснювали реалізацію квартир і сплачували 5% ПДФО при нотаріальному посвідченні договору купівлі продажу за правилами, визначеними ст.172 Податкового кодексу України (далі – ПК). Таким чином продавалися тисячі квадратних метрів житлової нерухомості, по своїй суті ця діяльність носила характер підприємницької, оскільки діяльність мала систематичний характер і була спрямована на отримання доходу.
Зрозуміло, податкова не хотіла миритися з такою ситуацією і пробувала оподатковувати такі доходи як підприємницькі за ставкою 18% відповідно до ст.177 ПК. Податківці стверджували, що за своїми ознаками така діяльність є підприємницькою і факт відсутності всупереч закону державної реєстрації ФОП не може надавати переваги в оподаткуванні. У свою чергу забудовники стверджували, правила ст.177 ПК, і, відповідно, ставка 18 % можуть поширюватися лише на зареєстрованих ФОПів. У зв’язку з цим виникали численні судові спори, кримінальні провадження щодо ухилення від сплати податків, проблема ставала поширеною і актуальною у всіх регіонах України.
На перших порах рішення судів на рівні першої та апеляційної інстанцій були прийняті на користь податківців, що ще більше «надихало» останніх. Аж ось нарешті Верховний Суд поставив крапку у цій дискусії, прийнявши рішення на користь платників податків! Так, у постанові від 23.05.2022 року по справі №810/3116/18 /https://reyestr.court.gov.ua/Review/104759436/ суд встановив, що ст.177 ПК стосується виключно осіб, які зареєстровані як підприємці. ЇЇ застосування до осіб, які не пройшли державну реєстрацію і не набули правового статусу підприємця означало б довільне розширене тлумачення норм цієї статті.
З правової точки зору таке рішення Верховного Суду є повністю логічним, адже ані податкова, ані суди не повинні підміняти правотворця, брати на себе такі функції. Тільки законодавець міг би розширити коло суб’єктів, до яких застосовуються ст. 177 ПК, але аж ніяк не податковий орган. Не можна стверджувати, що особа є ФОПом, якщо вона у встановлений спосіб не набула такого правового статусу. Подібні “широкі” тлумачення правових норм розв’яжуть руки податківцям, можуть стати причиною правової невизначеності. Норма податкового права має бути чітка і зрозуміла. Не дарма у постанові ВС сказано про імперативний метод регулювання у фінансовому праві.
Аргумент податківців, що забудовники у такий спосіб діяли недобросовісно, не може виправдовувати неревалентне застосування правової норми. У даному випадку, використовуючи недосконалість податкового законодавства, забудовники дійсно певною мірою допускали зловживання правом, однак протидія цьому має відбуватися на законодавчому рівні, шляхом удосконалення правової норми парламентом, а не у спосіб перекручення її змісту податковим органом!
Власне, у спірній ситуації так і відбулося. У листопаді 2021 року парламент вніс зміни у ПК, передбачивши, що дохід від продажу третього або наступних об’єктів житлової нерухомості оподатковується за ставкою 18 відсотків.
Відтак, схема багатоквартирного будівництва фізичною особою на сьогодні є далеко не найбільш оптимальною з податкової точки зору. Для цієї діяльності існують кращі варіанти, які цілком вписуються в вітчизняне правове поле та не створюють додаткових ризиків для забудовників.
