Партнер Адвокатського об’єднання «Греца і Партнери» Роман Олійник про особливості пролонгації договорів оренди землі за новим законодавством
05 грудня 2019 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 340-ІХ «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» (даді – закон про протидію рейдерству https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/340-20). Цим Законом запроваджуються зміни до низки законодавчих актів, у тому числі і до Земельного кодексу України (надалі – ЗКУ), а також до Закону України «Про оренду землі». Відповідно до нововведень, суттєві зміни будуть стосуватися процедури поновлення (укладення на новий строк) договорів оренди землі.
З аналізу чинної статті 33 ЗУ «Про оренду землі» слідує, що наразі нею закріплено дві окремі правові підстави поновлення договору оренди землі:
- укладення договору оренди землі на новий строк (ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»);
- так зване «автоматичне» поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах (ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»).
Загалом алгоритм поновлення договору за ч. ч. 1-5 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» (у чинній редакції) виглядає так: 1) повідомлення орендодавця (у строк, встановлений договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі) про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (до листа-повідомлення орендар має додати проект додаткової угоди); 2) узгодження із орендодавцем змін до договору оренди землі; 3) укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди.
З аналізу чинної ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» слідує, що для поновлення договору оренди на її підставі необхідна наявність лише двох обставин: 1) продовження користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі; 2) відсутність протягом одного місяця після закінчення строку дії договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновлення договору оренди землі. За одночасної наявності таких обставин законодавець встановлює, що «договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах».
Після внесення змін до ЗУ «Про оренду землі» та ЗКУ, які вступлять в силу 16 липня 2020 року, процедура поновлення (укладення на новий строк) договорів оренди земельних ділянок істотно зміниться. Законодавець, виключив ч. 6 ст. 33 з Закону України «Про оренду землі», та помістив її в новій редакції в ЗКУ, доповнивши главу 19 статтею 126-1.
Ст. 126-1 ЗКУ буде регулювати питання поновлення ряду цивільно-правових договорів, у тому числі договорів оренди земельних ділянок. Зокрема, у договорі оренди земельної ділянки сторони зможуть додатково передбачити умову поновлення такого договору. У разі, якщо сторони передбачили у своєму договорі умову поновлення договору оренди і не мають заперечень одна до одної, то таке поновлення відбувається автоматично, тобто державна реєстрація речового права (права оренди) продовжується на той самий строк.
Сторона договору, яка буде бажати скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
У разі відсутності заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору до дати закінчення дії такого договору після настання відповідної дати закінчення дії договору державна реєстрація речового права продовжується на той самий строк.
Однак, вказані правила не стосуються договорів оренди земельних ділянок державної чи комунальної власності, крім випадків, коли на такій ділянці знаходиться майно орендаря.
Що ж стосується процедури укладення договору оренду землі на новий строк (ст. 33 ЗУ «Про оренду землі»), то вона в цілому залишиться аналогічною чинній процедурі (звернення у визначений строк із листом-повідомленням; розгляд листа з проектом договору, укладення договору або відмова укласти договір). При цьому, за новою процедурою буде підписуватись саме договір оренди на новий строк, а не додаткова угода до договору оренди.
Крім того, слід звернути увагу, що розділ ІХ «Перехідні положення» ЗУ «Про оренду землі» з 16 липня 2020 р. доповнюється новими нормами, які, по-перше, містять вимогу про те, що договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності закону про протидію рейдерству, мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України. По-друге встановлено, що нові правила поновлення договорів оренди землі не будуть мати зворотної дії в часі та будуть поширюватися на правочини, укладені або змінені після набрання чинності закону про протидію рейдерству, тоді як поновлення старих договорів оренди буде здійснюватися за правилами, чинними на момент їх укладення.
Підсумовуючи вищевказане, вважаємо правильним намагання законодавця чітко врегулювати відносини поновлення договорів оренди землі, однак правильність запроваджуваних змін зможе підтвердити лише практика їх застосування.
