Щодо використання схеми укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості для залучення коштів від фізичних осіб в 2023р. для будівництва житла
10.10.2022 р. набув чинності Закон України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” від 15 серпня 2022 року № 2518-IX (далі – Закон № 2518-IX)
Основні зміни:
– Запроваджується державна реєстрація спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
– Забудовник зможе залучати кошти від фізичних та юридичних осіб виключно шляхом укладення договорів купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості;
– Забудовник буде зобов’язаний визначити гарантійну частку (на даний час це 10 відсотків – для мм. Києва, Дніпра, Львова, Одеси та Харкова; 5 відсотків – для інших населених пунктів) майбутніх об’єктів нерухомості в об’єкті, яка не може бути відчужена до завершення будівництва;
– Ускладнюється механізм коригування проєктної документації на будівництво після залучення коштів інвесторів.
В узагальненому вигляді запроваджена Законом № 2518-IX схема будівництва передбачає, що замовник (забудовник) або девелопер будівництва реєструють за собою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно спеціальні майнові права на майбутні об’єкти нерухомості, і здійснюють їх продаж інвесторам за якими (за загальним правилом – після повної оплати) реєструється спеціальне майнове право (такий договір укладається в нотаріальній формі). В свою чергу інвестори після завершення будівництва і введення об’єкту в експлуатацію автоматично стають власниками відповідних об’єктів нерухомості. Також Інвестори до моменту введення об’єкту в експлуатацію можуть перепродати спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості іншій особі (такий договір укладається в нотаріальній формі).
Щодо використання схеми ЖБК для залучення коштів від фізичних осіб в 2023р. для будівництва житла
Схема використання ЖБК для будівництва наразі видається найбільш зрозумілою і найменш витратною з точки зору оподаткування. Новий Закон України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” не забороняє по суті таку схему будівництва як ЖБК, єдине що в результаті змін у ЗУ «Про кооперацію» у ЖБК уже не може бути асоційованих членів, усі члени стають повноправними. Водночас, якщо фактичне прийняття членів кооперативу здійснювати на кінцевому етапі при розподілі нерухомості між членами кооперативу сама схема будівництва не змінюється.
Слід врахувати, що відповідно до ч. 3 ст. 21 ЗУ «Про кооперацію», у разі якщо об’єктом паю є об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, право на виконання будівельних робіт щодо якого набуто після набрання чинності Законом України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”, правочини (операції) щодо таких об’єктів здійснюються з дотриманням вимог зазначеного закону
Тобто якщо укладати якісь правочини відносно паю об’єктом якого є об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, необхідно буде керуватися вимогами Законом України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”. Водночас, у випадку використання схеми будівництва ЖБК при якій не відбувається продаж паю, а відбувається пряме внесення внесків від членів кооперативу, застосовувати Закон України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому” не потрібно.
